ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ
Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.
Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75%του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.
Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.
Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.
Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια.
Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου.
Ο ιδιοκτήτης αποδίδει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.
Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.
Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.
Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.
Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.
Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργήθηκε. Αυτό ισύχει μόνο για τις μισθώσεις κατοικιών και όχι τις επαγγελματικές.
Τέλος όλοι οι φόροι "χαράτσια", τα οποία περιλαμβάνονται στον λογαριασμό της ΔΕΗ, όπως π.χ. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, Τέλος Ακινήτου, είναι φόροι που βαρύνουν τον εκμισθωτή. Ως εκ τούτου, ο μισθωτής δικαιούται αφού τα πληρώσει να συμψηφίσει το ποσό που πλήρωσε με τα οφειλόμενα ενοίκια, αφού πρώτα το γνωστοποιήσει στον εκμισθωτή.
Η πιο συνηθισμένη περίπτωση είναι η αποστολή εξώδικης διαμαρτυρίας και καταγγελίας της σύμβασης μισθώσεως. Αυτή συντάσσεται από δικηγόρο και επιδίδεται από δικαστικό επιμελητή. Η αποστολή του παραπάνω εξωδίκου δεν είναι από το νόμο υποχρεωτική και μπορεί να παραληφθεί και ο εκμισθωτής να προχωρήσει απευθείας σε αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων κατά τη διαδικασία των Μισθωτικών Διαφορών. Για την κατάθεση της αγωγής, απαιτείται η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μισθώσεως, η καθυστέρηση καταβολής μισθώματος και η σχετική υπερημερία του ενοικιαστή – μισθωτή ως προς την πληρωμή του μισθώματος. Ανάλογα με την επιλεγόμενη από τον δικηγόρο νομική βάση, απαιτείται είτε καταγγελία της μίσθωσης είτε δυστροπία του ενοικιαστή (για την κατάθεση αγωγής με βάση το άρθρο 597 ΑΚ απαιτείται καταγγελία ενώ για κατάθεση αγωγής με βάση το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠοΛ δεν απαιτείται προηγούμενη καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως, αλλά η καθυστέρηση του μισθώματος να οφείλεται σε δυστροπία του ενοικιαστή), δεν αποκλείεται δε να ζητηθεί και αποζημίωση λόγω της πρόωρης λύσης της σύμβασης μισθώσεως. Η αγωγή κατατίθεται είτε στο Ειρηνοδικείο, είτε στο Πρωτοδικείο, ανάλογα με το ύψος του μηνιαίου μισθώματος στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο που αφορά η σύμβαση μίσθωσης και υπόκειται σε ένδικα μέσα.
Τρίτος και τελευταίος τρόπος για την προστασία του εκμισθωτή από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή, τρόπος ο οποίος βρίσκεται και πιο ψηλά στις επιλογές των εκμισθωτών λόγω του σύντομου χρόνου έκδοσης απόφασης και του μικρού σχετικά κόστους έκδοσης, είναι η έκδοση διαταγής αποδόσεως μισθίου. Κατά την διαδικασία αυτή κατατίθεται η αίτηση με τα σχετικά αποδεικτικά έγγραφα στο αρμόδιο δικαστήριο και χωρίς την ύπαρξη προφορικής αποδεικτικής διαδικασίας ή την ακρόαση του ενοικιαστή, εκδίδεται η σχετική απόφαση έξωσης του τελευταίου. Ωστόσο, για την έκδοση σχετικής απόφασης, πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, όπως η ύπαρξη έγκυρης και έγγραφης σύμβασης μίσθωσης, η καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία του ενοικιαστή και αλλά και να έχει τηρηθεί η συγκεκριμένη εκ του νόμου ταχθείσα διαδικασία, δηλαδή απαιτείται να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση του μισθωτή (εξώδικο) τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου και η μη πληρωμή του μισθώματος μέσα στον χρόνο αυτό. Η έκδοση σχετικής απόφασης είναι ζήτημα ημερών (ανάλογα με το φόρτο του δικαστηρίου, στο οποίο έχει εισαχθεί η σχετική αίτηση), αποτελεί δε τίτλο εκτελεστό και μπορεί να εκτελεσθεί μετά την πάροδο είκοσι ημερών από την επίδοση της απόφασης στον οφειλέτη- ενοικιαστή.
Στα πλεονεκτήματα του παρόντος τρόπου προστασίας του εκμισθωτή, είναι ο σύντομος χρόνος έκδοσης απόφασης που σημαίνει και άμεσο εξοπλισμό του εκμισθωτή με εκτελεστό τίτλο για την έξωση του ενοικιαστή. Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης µισθίου ακινήτου µπορεί να σωρευτεί και αίτηµα καταδίκης για χρηµατική απαίτηση από οφειλόµενα µισθώµατα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασµούς κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δηµόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασµούς κοινοχρήστων και οργανισµών κοινής ωφέλειας.
Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75%του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.
Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.
Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.
Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια.
Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου.
Ο ιδιοκτήτης αποδίδει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.
Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.
Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.
Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.
Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.
Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργήθηκε. Αυτό ισύχει μόνο για τις μισθώσεις κατοικιών και όχι τις επαγγελματικές.
Τέλος όλοι οι φόροι "χαράτσια", τα οποία περιλαμβάνονται στον λογαριασμό της ΔΕΗ, όπως π.χ. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, Τέλος Ακινήτου, είναι φόροι που βαρύνουν τον εκμισθωτή. Ως εκ τούτου, ο μισθωτής δικαιούται αφού τα πληρώσει να συμψηφίσει το ποσό που πλήρωσε με τα οφειλόμενα ενοίκια, αφού πρώτα το γνωστοποιήσει στον εκμισθωτή.
- Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που ο μισθωτής-ενοικιαστής αδυνατεί να πληρώσει ή δεν θέλει να πληρώσει τα μισθώματα που οφείλει;
Η πιο συνηθισμένη περίπτωση είναι η αποστολή εξώδικης διαμαρτυρίας και καταγγελίας της σύμβασης μισθώσεως. Αυτή συντάσσεται από δικηγόρο και επιδίδεται από δικαστικό επιμελητή. Η αποστολή του παραπάνω εξωδίκου δεν είναι από το νόμο υποχρεωτική και μπορεί να παραληφθεί και ο εκμισθωτής να προχωρήσει απευθείας σε αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων κατά τη διαδικασία των Μισθωτικών Διαφορών. Για την κατάθεση της αγωγής, απαιτείται η ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μισθώσεως, η καθυστέρηση καταβολής μισθώματος και η σχετική υπερημερία του ενοικιαστή – μισθωτή ως προς την πληρωμή του μισθώματος. Ανάλογα με την επιλεγόμενη από τον δικηγόρο νομική βάση, απαιτείται είτε καταγγελία της μίσθωσης είτε δυστροπία του ενοικιαστή (για την κατάθεση αγωγής με βάση το άρθρο 597 ΑΚ απαιτείται καταγγελία ενώ για κατάθεση αγωγής με βάση το άρθρο 66 του ΕισΝΚΠοΛ δεν απαιτείται προηγούμενη καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως, αλλά η καθυστέρηση του μισθώματος να οφείλεται σε δυστροπία του ενοικιαστή), δεν αποκλείεται δε να ζητηθεί και αποζημίωση λόγω της πρόωρης λύσης της σύμβασης μισθώσεως. Η αγωγή κατατίθεται είτε στο Ειρηνοδικείο, είτε στο Πρωτοδικείο, ανάλογα με το ύψος του μηνιαίου μισθώματος στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο που αφορά η σύμβαση μίσθωσης και υπόκειται σε ένδικα μέσα.
- ΑΙΤΗΣΗ ΔΙΑΤΑΓΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ
Τρίτος και τελευταίος τρόπος για την προστασία του εκμισθωτή από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή, τρόπος ο οποίος βρίσκεται και πιο ψηλά στις επιλογές των εκμισθωτών λόγω του σύντομου χρόνου έκδοσης απόφασης και του μικρού σχετικά κόστους έκδοσης, είναι η έκδοση διαταγής αποδόσεως μισθίου. Κατά την διαδικασία αυτή κατατίθεται η αίτηση με τα σχετικά αποδεικτικά έγγραφα στο αρμόδιο δικαστήριο και χωρίς την ύπαρξη προφορικής αποδεικτικής διαδικασίας ή την ακρόαση του ενοικιαστή, εκδίδεται η σχετική απόφαση έξωσης του τελευταίου. Ωστόσο, για την έκδοση σχετικής απόφασης, πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, όπως η ύπαρξη έγκυρης και έγγραφης σύμβασης μίσθωσης, η καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία του ενοικιαστή και αλλά και να έχει τηρηθεί η συγκεκριμένη εκ του νόμου ταχθείσα διαδικασία, δηλαδή απαιτείται να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση του μισθωτή (εξώδικο) τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου και η μη πληρωμή του μισθώματος μέσα στον χρόνο αυτό. Η έκδοση σχετικής απόφασης είναι ζήτημα ημερών (ανάλογα με το φόρτο του δικαστηρίου, στο οποίο έχει εισαχθεί η σχετική αίτηση), αποτελεί δε τίτλο εκτελεστό και μπορεί να εκτελεσθεί μετά την πάροδο είκοσι ημερών από την επίδοση της απόφασης στον οφειλέτη- ενοικιαστή.
Στα πλεονεκτήματα του παρόντος τρόπου προστασίας του εκμισθωτή, είναι ο σύντομος χρόνος έκδοσης απόφασης που σημαίνει και άμεσο εξοπλισμό του εκμισθωτή με εκτελεστό τίτλο για την έξωση του ενοικιαστή. Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης µισθίου ακινήτου µπορεί να σωρευτεί και αίτηµα καταδίκης για χρηµατική απαίτηση από οφειλόµενα µισθώµατα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασµούς κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δηµόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασµούς κοινοχρήστων και οργανισµών κοινής ωφέλειας.
